客户问题

市政公共资源数量多、分布散，常见权属和管理边界不清，缺少统一资源台账；部分项目对有偿使用范围、非税收入管理、公开交易程序和隐性债务边界把握不足；经营权价值与实际现金流不匹配，也会影响交易落地和后续融资。

明树从资源、政策、交易和运营四个维度开展系统论证，使盘活方案既满足合规要求，也具备市场承接能力和持续经营基础。

方案方法

方案定位：围绕停车泊位、公共空间、广告设置权、人防设施、公园配套、水库及其他市政公共资源，提供资源盘点、合规论证、资产评估衔接、实施方案、交易采购、协议设计和融资对接服务，形成权属清晰、程序规范、经营可持续的盘活路径。

模式核心

以市政公共资源有偿使用为核心方式，盘活政府存量市政资产，遵循所有权归政府、经营权市场化的核心原则。

核心政策依据

1. 2013 年《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》：明确建立公共资源出让收益合理共享机制

2. 财税〔2016〕116 号《市政公共资源有偿使用收入管理办法》：界定收入定义、适用范围与有偿使用条件

3. 财资〔2024〕108 号《市政基础设施资产管理办法 (试行)》：划分市政基础设施资产类型，明确有偿使用收入属于政府非税收入

4. 国办发〔2022〕19 号、发改办投资〔2022〕561 号：国家层面支持存量资产盘活，推进产权规范交易

适用范围与可盘活资产

1. 适用范围

政府为满足城市公共需要，在城市建成区和规划区内，投资建设或依法行使所有者权益的市政设施、公共场地（所）、公共空间及相关无形资产、公共服务。

2. 有偿使用条件

资源相对稀缺、不能充分提供，或主要由部分社会公众使用的市政公共资源可有偿使用（法律法规另有规定的除外）。

3. 法定可盘活资产（财税〔2016〕116 号）

• 城市公共场地、场所有偿使用收入

• 市政道路路内停车泊位及政府投资公共停车场有偿使用收入

• 政府投资地下人防设施等地下公共空间有偿使用收入

• 市政公共设施、空间、地名等冠名权有偿使用收入

• 公园绿地内配套服务设施及场地有偿使用收入

• 城市公共空间广告设置权有偿使用收入

4. 市场实操盘活方向

1.路侧停车位和政府投资的市政公共停车场；

2.政府投资的市政公共停车场内的充电桩；

3.城市公共场地内的广告位；

4.垃圾转运权/渣土消纳权；

5.公园绿地内的配套服务设施；

6.水库经营权；

7.人防设施经营权；

8.公租房/保障房/公房经营权；

9.政府控制的行政事业单位屋顶敷设光伏经营权；

10.旅游景区经营权；

12.客运索道经营权

......

三大可行性支撑

1. 政策可行：国家发改委明确支持存量资产盘活，推进产权规范交易、落实项目盘活条件

2. 融资可行：依据《民法典》《动产和权利担保统一登记办法》，市政等基础设施项目收益权可质押融资

3. 财务可行：依据财税〔2016〕36 号，基础设施资产经营权属于其他权益性无形资产，可合规核算

合规核心：不涉及隐性债务

1.有偿使用收入属政府非税收入，纳入一般公共预算，统筹用于市政建设、维护与管理

2.政府无偿还责任，还款来源为项目使用者付费，无财政承诺、担保

3.采用公平的公开招标或者拍卖，不违规注入公益性资产，不限制中标主体类型

4.项目无财政支出责任、延后支出责任，无政府回购、以租代建情形

明树方案价值

方案以可核验的数据、清晰的合规边界和可持续运营结果为导向，将咨询设计、数据分析和数字化工具衔接为完整实施闭环。

项目适配

本方案基于明树既有项目经验和行业实践形成。面向具体项目时，将结合客户的业务目标、现状基础、管理边界和实施条件，进一步确定建设范围、工作计划与成果深度。

实施路径

资源盘点与边界识别
梳理资源权属、管理主体、使用状态、收益来源和限制条件，建立可盘活资源清单。
合规与可行性论证
核验有偿使用条件、非税收入管理、交易方式、政府责任和隐性债务边界。
评估与交易结构设计
衔接资产评估，设计经营权期限、付费机制、调价安排、履约保障及风险分配。
实施方案与协议编制
形成实施方案、公共资源有偿使用协议及配套决策材料，并配合专家论证和部门意见征集。
公开交易与合同签署
配合进场交易或招标采购，完成答疑、评审、谈判、中标及协议签署。
融资与运营衔接
结合项目现金流和担保条件对接金融机构，建立运营监管、收入归集和绩效评价机制。

主要交付

公共资源盘点清单
合规与可行性论证报告
资产评估衔接成果
项目实施方案
有偿使用协议及交易文件
融资与运营监管建议