客户问题

项目启动时最常见的开场是：希望融资多少、希望一次性回收多少，或者已经点名要做REITs、ABS。团队再倒过来寻找能够支撑这个结果的资产和现金流。这个顺序容易把“盘活什么”变成“用什么名义融资”，忽略资产本身的使用效率、运营能力和权利状态。

账面上同为一处房产，可能分别处于自用、闲置、出租、被占用、抵押、查封或手续不全状态；同为停车场，可能涉及设施所有权、公共泊位资源和收费运营。仅凭资产清单无法判断可以配置什么权利、需要补齐什么手续、存在什么隐性负债。

用“整体经营权”笼统打包多种权利和多套程序，以长期低价租赁、关联合作或先定受让方后走程序等方式规避国有资产交易程序，可能造成国有资产流失。合同中约定“后续协调”或由合作方承担风险，不能使不具备条件的用途合法化。

政府补助、关联方交易、一次性预收和代收代付不加区分地当成市场化经营收入，预测值与评估值写成已经实现的经营结果。新增融资的最终还款来源是否依赖财政资金或政府承诺，未能有效穿透识别，存在形成新增隐性债务的风险。

方案方法

我们的诊断服务以“先诊断，再匹配；先补条件，再搭结构”为原则，将项目从“想做某个模式”拉回到“资产需要解决什么问题”。服务覆盖从资产初步筛查到方案可实施性判断的全过程，并以四阶段资产成熟度框架帮助客户定位项目当前位置。

七步诊断法是一套提问顺序：前一步没有基本答案，后一步就不宜过早展开。

四个阶段是对资产当前成熟度的判断框架，帮助项目明确当前更需要提高使用效率、培育经营现金流、理顺权利合同，还是研究融资与资本循环。资产可以停留在任何适合的阶段，也可以因重组、改造或运营改善在阶段之间转换。

九条底线不是项目末端的风险提示，而是贯穿七步诊断的项目停止条件。触发底线时，应当先补手续、改结构、换模式，必要时停止项目。

第一阶段：资料收集与初步筛查
客户提供资产基础资料，团队在一周内完成初步筛查，判断项目是否具备基本诊断条件。输出初步诊断思路和盘活路径建议，明确是继续推进还是需先行整改。
第二阶段：现场尽调与逐项核验
对资产清单、权证、合同、收费系统、运营记录和财务报表进行交叉比对，查阅现场状况，访谈管理和使用单位。形成“资产事实—权利边界—用途审批”三张核对表，标注账实不符、权利不清和手续缺失事项。
第三阶段：现金流建模与债务穿透
对经营性资产建立运营与现金流模型，区分市场化收入与财政性收入，设置压力情景。对涉及融资的项目，完成“债务—资产—资金用途—偿债来源—政府责任”穿透分析，判断是否触碰隐性债务红线。
第四阶段：模式匹配与方案设计
根据诊断结论，从21类模式中选择适用工具并组合设计。方案的每项安排均对应具体的资产、权利、审批和现金流条件，不是概念层面的“推荐模式”。
第五阶段：实施清单编制与决策支持
编制完整的实施清单，包含决策审批节点、交易或采购方式、合同关键条款、资产交付标准、人员安排、信息披露和退出机制。协助客户完成内部决策和对外沟通。